Il contratto di locazione impone al conduttore due obbligazioni principali: il pagamento del canone di locazione e il pagamento degli oneri accessori, tra cui rientrano tipicamente le spese condominiali.
L’inadempimento dell’obbligazione di pagamento degli oneri accessori può, al pari del mancato pagamento del canone, costituire causa di risoluzione del contratto e legittimare il locatore ad avviare la procedura di sfratto per morosità.
Tuttavia, tale facoltà non è incondizionata. La legge e la giurisprudenza hanno delineato precisi presupposti e limiti, sia sostanziali che procedurali, a tutela di entrambe le parti del rapporto.
Il conduttore, a sua volta, dispone di specifici strumenti di difesa e di eccezioni per contestare la pretesa del locatore.
Il Fondamento Normativo e i Presupposti dello Sfratto
La procedura di sfratto per morosità è disciplinata dall’art. 658 del Codice di Procedura Civile, il quale prevede che il locatore possa intimare lo sfratto al conduttore in caso di mancato pagamento del canone alle scadenze pattuite.
La giurisprudenza e la normativa speciale hanno esteso l’applicabilità di tale strumento anche al mancato pagamento degli oneri accessori.
Per le locazioni ad uso abitativo, la Legge n. 392 del 1978 (c.d. Legge sull’Equo Canone) assume un ruolo centrale.
In particolare, l’art. 5 di tale legge stabilisce un criterio di predeterminazione legale della gravità dell’inadempimento, sottraendo al giudice la valutazione discrezionale richiesta in via generale dall’art. 1455 c.c.
Per quanto concerne gli oneri accessori, l’art. 5 L. 392/1978 stabilisce che l’inadempimento del conduttore è considerato sufficientemente grave da giustificare la risoluzione del contratto quando:
1. L’importo non pagato supera quello di due mensilità del canone.
2. Il mancato pagamento si protrae per oltre sessanta giorni dalla richiesta del locatore.
La norma contenuta nell’art. 5 L. 392/1978 ha per oggetto la disciplina della risoluzione del contratto di locazione per inadempimento da parte del conduttore dell’obbligazione di pagamento del canone o di quella di corresponsione al locatore dei c.d. oneri accessori. La norma, dettando una presunzione assoluta di gravità dell’inadempimento, ha inteso sottrarre alla discrezionalità del Giudice l’apprezzamento della non scarsa importanza dell’inadempimento, ancorando tale valutazione a due presupposti oggettivi, uno di tipo quantitativo, consistente nel mancato pagamento di una rata del canone o di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità di canone.
Per le locazioni ad uso diverso da quello abitativo, sebbene l’art. 5 non sia direttamente applicabile, la giurisprudenza tende comunque a utilizzare il criterio quantitativo ivi previsto come un parametro di riferimento per valutare la gravità dell’inadempimento ai sensi dell’art. 1455 c.c. [Tribunale Ordinario Roma, sez. 6, sentenza n. 24786/2019].
L’Onere della Prova a Carico del Locatore
Nel giudizio di sfratto per morosità, che a seguito dell’opposizione del conduttore si trasforma in un procedimento a cognizione piena, grava sul locatore l’onere di provare i fatti costitutivi del proprio diritto di credito. Tale principio, sancito dall’art. 2697 c.c., impone al locatore di non limitarsi alla mera affermazione del credito, ma di dimostrarne l’esistenza, l’ammontare e l’esigibilità.
In tema di oneri condominiali, la giurisprudenza è costante nell’affermare che il locatore deve fornire la prova di:
– L’effettiva esistenza della spesa: deve dimostrare che il condominio ha sostenuto le spese di cui si chiede il rimborso.
– L’ammontare del credito: deve quantificare precisamente le somme dovute.
– I criteri di ripartizione: deve provare la correttezza dei criteri di riparto applicati tra le varie unità immobiliari e, di conseguenza, la quota addebitata al conduttore.
In tema di locazione di immobili urbani, qualora il conduttore, convenuto in giudizio per la risoluzione del contratto, contesti che il locatore abbia sopportato le spese di cui chiede il rimborso o ne abbia effettuata una corretta ripartizione, incombe al locatore stesso, ai sensi dell’art. 2697 c.c., dare la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto, i quali comprendono anche l’esistenza, l’ammontare ed i criteri di ripartizione del rimborso richiesto.
La prova di tali elementi viene tipicamente fornita attraverso la produzione di documentazione specifica, quale:
– Le delibere assembleari di approvazione dei bilanci preventivi e consuntivi.
– I piani di riparto delle spese approvati dall’assemblea.
– Le fatture e le ricevute di pagamento che attestano le spese sostenute dall’amministrazione condominiale.
– Le richieste di pagamento inviate dall’amministratore del condominio al locatore.
La mancata produzione di tale documentazione a fronte di una specifica contestazione del conduttore comporta il rigetto della domanda del locatore per mancato assolvimento dell’onere probatorio [Tribunale Ordinario Cremona, sez. 1, sentenza n. 223/2019][Tribunale di Latina, Sentenza n.2361 del 15 novembre 2023].
Le Eccezioni e le Difese del Conduttore
A fronte dell’azione del locatore, il conduttore può sollevare diverse eccezioni e difese, sia di natura sostanziale che procedurale.
a) Contestazione dell’An e del Quantum Debeatur
La difesa più comune consiste nella contestazione del diritto del locatore a ricevere il pagamento, in tutto o in parte. Tale contestazione si fonda sul mancato adempimento dell’onere probatorio da parte del locatore. Se quest’ultimo non produce i documenti giustificativi (consuntivi, piani di riparto, ecc.), il conduttore può eccepire l’infondatezza della pretesa.
b) Mancato Superamento della Soglia di Gravità
Come visto, per le locazioni abitative, l’inadempimento relativo agli oneri accessori assume rilevanza ai fini della risoluzione solo se l’importo dovuto supera due mensilità del canone. Pertanto, una difesa efficace consiste nel dimostrare che la morosità contestata è inferiore a tale soglia. In tal caso, l’inadempimento non può essere considerato “grave” ai sensi di legge e la domanda di risoluzione deve essere rigettata
c) Diritto di Accesso alla Documentazione (art. 9 L. 392/1978)
L’art. 9 della Legge 392/1978 riconosce al conduttore il diritto di chiedere l’indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione, nonché di prendere visione dei documenti giustificativi prima di effettuare il pagamento. Tale diritto deve essere esercitato entro due mesi dalla richiesta di pagamento degli oneri da parte del locatore. Se il conduttore non esercita tale facoltà nel termine, si considera automaticamente in mora e non può più addurre, a giustificazione del mancato pagamento, la genericità della richiesta del locatore [Tribunale Ordinario Palermo, sez. 2, sentenza n. 5353/2018]. Di contro, se il conduttore fa richiesta e il locatore non ottempera, il mancato pagamento da parte del conduttore è giustificato.
d) Sanatoria della Morosità (c.d. “Termine di Grazia”)
Per le sole locazioni ad uso abitativo, l’art. 55 della Legge 392/1978 offre al conduttore la possibilità di sanare la morosità in sede giudiziale. Alla prima udienza del procedimento di sfratto, il conduttore può versare l’importo dovuto per tutti i canoni e gli oneri accessori scaduti, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate dal giudice.
Tale pagamento estingue la morosità ed esclude la risoluzione del contratto.
Qualora il conduttore si trovi in comprovate condizioni di difficoltà, può chiedere al giudice la concessione di un “termine di grazia”, non superiore a 90 giorni, per provvedere al pagamento. Questa facoltà può essere esercitata per non più di tre volte nel corso di un quadriennio.
È importante sottolineare che la richiesta del termine di grazia è incompatibile con l’opposizione alla convalida, in quanto presuppone il riconoscimento del debito [Tribunale Ordinario Roma, sez. 6, sentenza n. 22650/2019].
Questa possibilità di sanatoria non è prevista per le locazioni ad uso diverso dall’abitazione, per le quali vige il principio generale dell’art. 1453, comma 3, c.c., che impedisce al debitore di adempiere dopo la proposizione della domanda di risoluzione [Tribunale Ordinario Roma, sez. 6, sentenza n. 24786/2019][Tribunale Ordinario Roma, sez. 6, sentenza n. 22650/2019].
In sintesi, il locatore può agire con lo sfratto per morosità in caso di mancato pagamento degli oneri condominiali, ma la sua azione è subordinata al rispetto di rigorosi presupposti, in particolare per quanto riguarda la gravità dell’inadempimento (parametrata a due mensilità di canone per le locazioni abitative) e l’assolvimento di un preciso onere probatorio sulla sussistenza e l’ammontare del credito.
Il conduttore, d’altro canto, dispone di un ampio ventaglio di difese, che vanno dalla contestazione del merito della pretesa, basata sull’inadempimento probatorio del locatore, all’esercizio di specifici diritti previsti dalla legge, come la richiesta di accesso ai documenti giustificativi e, per le locazioni abitative, la possibilità di sanare la morosità in sede giudiziale attraverso il meccanismo del “termine di grazia”.
La corretta applicazione di questi principi garantisce un equo bilanciamento degli interessi delle parti contrattuali.
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