La questione della corretta qualificazione giuridica di un contratto di locazione stipulato per finalità turistico-ricettive è di notevole rilevanza pratica e giuridica. Spesso, per ragioni di convenienza o per eludere normative più stringenti, le parti stipulano un contratto formalmente qualificato “ad uso abitativo”, sebbene l’immobile sia di fatto destinato a un’attività imprenditoriale di tipo ricettivo (es. affittacamere, casa vacanze gestita in forma d’impresa). La giurisprudenza e la normativa tendono a dare prevalenza all’uso effettivo del bene piuttosto che al nomen iuris utilizzato dalle parti, con conseguenze significative sulla disciplina applicabile al rapporto contrattuale.
L’analisi si concentra sulla distinzione tra le due principali discipline locatizie, sulla qualificazione dell’attività ricettiva e sui meccanismi legali che portano alla “riconduzione” del contratto al regime giuridico corretto.
Il nostro ordinamento prevede due regimi principali per le locazioni di immobili urbani:
– Locazione ad Uso Abitativo (L. 9 dicembre 1998, n. 431): Destinata a soddisfare le esigenze abitative del conduttore. È caratterizzata da una forte tutela per il conduttore, con durate minime inderogabili (es. 4+4 o 3+2), limiti alla facoltà di diniego di rinnovo del locatore alla prima scadenza e un regime specifico per oneri e spese.
– Locazione ad Uso Diverso da quello di Abitazione (L. 27 luglio 1978, n. 392): Riguarda immobili adibiti ad attività industriali, commerciali, artigianali, professionali e turistiche. La disciplina, pur tutelando l’avviamento commerciale del conduttore, riconosce una maggiore autonomia contrattuale alle parti. Le caratteristiche principali includono:
Durata – Minimo 6 anni per attività commerciali e 9 anni per attività alberghiere o assimilate;
Rinnovo: Tacito rinnovo per un uguale periodo (6+6 o 9+9).
Indennità per la perdita dell’avviamento: Dovuta al conduttore alla cessazione del rapporto, a condizione che l’attività comporti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori.
Diritto di prelazione: In caso di vendita o nuova locazione dell’immobile.
La riconduzione di un contratto da un regime all’altro comporta l’applicazione di un complesso di norme completamente diverso, con impatti significativi su durata, canone e diritti delle parti.
Il punto cruciale per la riconduzione del contratto è stabilire se l’attività ricettiva svolta nell’immobile possa essere considerata un’attività commerciale rientrante nell’ambito della L. 392/1978. La giurisprudenza ha chiarito che la discriminante fondamentale è il carattere imprenditoriale dell’attività.
Attività Ricettiva Non Imprenditoriale:
Il Tribunale di Roma, nella sentenza n. 17442/2023, ha chiarito, richiamando il Codice del Turismo (D.Lgs. 79/2011), che le attività ricettive extralberghiere possono essere gestite anche in forma non imprenditoriale. Ad esempio, la gestione di “unità abitative ammobiliate ad uso turistico” da parte di chi ha la disponibilità fino a un massimo di quattro unità, senza un’organizzazione in forma di impresa, è considerata non imprenditoriale. In questi casi, l’utilizzo dell’immobile può essere compatibile con un contratto di locazione ad uso abitativo, in quanto l’attività non assume i connotati di un’impresa commerciale.
Attività Ricettiva Imprenditoriale:
Quando l’attività di ospitalità è svolta in modo organizzato, professionale e con scopo di lucro, essa assume natura commerciale. Elementi indicativi del carattere imprenditoriale includono l’offerta di servizi aggiuntivi (come pulizia, cambio biancheria, colazione), l’utilizzo di piattaforme di prenotazione online, la gestione di più unità e la forma giuridica del gestore (es. società).
Il Tribunale di Verbania (sentenza n. 475/2024) ha qualificato un’attività di affittacamere come locazione alberghiera, applicando la durata novennale, sulla base di prove concrete come la segnalazione di inizio attività (SCIA), fatture di lavanderia, la presenza su portali come Booking e Airbnb e l’offerta di servizi quali biancheria e colazione. Tale pronuncia è contraria a quanto invece affermato fino ad ora dal Tribunale di Roma e dal Tribunale di Milano.
La Corte di Cassazione (sentenza n. 21562/2020), in linea con le pronunce romane e milanesi, ha affermato che l’attività di affittacamere, pur differenziandosi da quella alberghiera per le dimensioni, presenta una natura analoga, comportando un’attività imprenditoriale e il contatto con il pubblico, e richiede la prestazione di servizi personali.
Quando un immobile locato per uso abitativo viene di fatto utilizzato per un’attività commerciale-ricettiva, si configura un mutamento della destinazione d’uso. La disciplina di riferimento è l’art. 80 della L. 392/1978.
Questa norma offre al locatore una duplice possibilità nel momento in cui viene a conoscenza dell’uso diverso da quello pattuito:
– Chiedere la risoluzione del contratto: Il locatore può agire in giudizio per chiedere la risoluzione per inadempimento entro tre mesi da quando ha avuto conoscenza del mutamento d’uso. Se il giudice accoglie la domanda, il contratto si scioglie.
– Inerzia del locatore e riconduzione automatica: Se il locatore non agisce entro il termine di tre mesi, la sua inerzia viene interpretata come un’accettazione tacita del nuovo uso. Di conseguenza, il contratto prosegue, ma la sua disciplina viene automaticamente “ricondotta” a quella corrispondente all’uso effettivo.
Come evidenziato dal Tribunale di Roma, l’azione ex art. 80 tutela l’interesse pubblico a garantire l’effettivo rispetto delle tipologie normative, cosicché il mutamento di regime giuridico scatta per effetto del diverso uso fatto dal conduttore [Tribunale di Roma, Sentenza n.17442 del 7 novembre 2023].
Se, invece, l’uso commerciale era previsto e voluto da entrambe le parti sin dall’inizio, nonostante la qualificazione formale come “abitativo”, il contratto si intende fin da subito soggetto alla disciplina per l’uso diverso, senza necessità di attendere il decorso dei tre mesi. In tal caso, le clausole contrattuali non conformi alla disciplina imperativa dell’uso diverso sono nulle e sostituite di diritto dalla norma di legge.
È importante notare che la disciplina urbanistica e quella civilistica del contratto di locazione operano su piani distinti. Come chiarito dalla Corte Costituzionale (sentenza n. 94/2024), una normativa regionale che qualifica un’attività di locazione turistica come “mutamento di destinazione d’uso” ai fini urbanistici (ad esempio, superando una soglia di 180 giorni di locazione all’anno) non incide sulla validità e sulla disciplina civilistica del contratto di locazione tra privati. La qualificazione urbanistica rileva per l’irrogazione di sanzioni amministrative, ma non determina un’automatica riconduzione del contratto sul piano del diritto privato.
In sintesi, la riconduzione di un contratto di locazione da uso abitativo a uso diverso per attività ricettiva dipende essenzialmente dalla natura imprenditoriale dell’attività svolta.
1. Se l’attività è non imprenditoriale, il contratto può rimanere nell’alveo della locazione abitativa.
2. Se l’attività è imprenditoriale, si applica la disciplina per l’uso diverso (L. 392/1978), con una durata di 9 anni per le attività ricettive.
3. La riconduzione avviene automaticamente se l’uso commerciale era concordato fin dall’inizio o per effetto dell’inerzia del locatore (art. 80 L. 392/1978) a fronte di un mutamento unilaterale del conduttore.
4. Il locatore può, in alternativa, chiedere la risoluzione del contratto entro 3 mesi dalla scoperta del mutamento d’uso.
5. Le clausole contrattuali sono decisive per definire gli obblighi specifici delle parti, in particolare riguardo alle garanzie sull’idoneità dell’immobile e ai divieti di mutamento d’uso.
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Avv. Federico Bocchini – Vicecoordinatore Commissione Locazione e Condominio Coa Roma e Presidente Centro Studi giuridici Confabitare
