Il danno da infiltrazione d’acqua in un immobile rappresenta una delle fattispecie più comuni nel contenzioso civile, in particolare in ambito condominiale. La responsabilità per tali danni è generalmente ricondotta all’art. 2051 del Codice Civile, che disciplina la “responsabilità per danno cagionato da cose in custodia”. Tale norma configura un’ipotesi di responsabilità oggettiva, in cui il custode (solitamente il proprietario della cosa da cui origina il danno) è ritenuto responsabile a prescindere da una sua colpa specifica, salvo che non provi il “caso fortuito”, ovvero un evento imprevedibile ed eccezionale, estraneo alla sua sfera di controllo, che ha interrotto il nesso causale.
La gestione di queste controversie si articola in una fase stragiudiziale e tecnica, seguita da una fase giudiziale che spesso inizia con uno strumento processuale di fondamentale importanza: l’Accertamento Tecnico Preventivo (ATP).
Fase 1: Verifica della Provenienza delle Infiltrazioni e Saggi Tecnici
La prima e più cruciale attività consiste nell’individuare con certezza l’origine delle infiltrazioni. Questa fase è prettamente tecnica e richiede l’intervento di un professionista qualificato (geometra, ingegnere, architetto), che assumerà il ruolo di Consulente Tecnico di Parte (CTP).
1. Come Verificare la Provenienza:
L’indagine tecnica si avvale di diversi metodi, a seconda della complessità del caso:
Esame Visivo: La prima analisi consiste nell’osservare la mappatura delle macchie di umidità, la loro posizione, estensione e le caratteristiche (es. presenza di efflorescenze saline, muffe).
Analisi Strumentale non Invasiva: Tecniche come la termografia (per rilevare differenze di temperatura causate dalla presenza di acqua) o l’uso di igrometri (per misurare il tasso di umidità dei materiali) possono fornire indicazioni preziose senza interventi distruttivi.
Indagini Invasive (Saggi): Quando i metodi non invasivi non sono sufficienti, si rende necessario procedere con i “saggi”.
2. Come si Effettuano i Saggi:
I saggi sono aperture mirate e controllate di porzioni di muratura, pavimentazione o altre strutture, al fine di ispezionare direttamente le componenti interne (tubazioni, guaine impermeabilizzanti, strati di isolamento).
Scopo: Lo scopo è quello di “seguire” il percorso dell’acqua fino alla sua fonte, che può essere una tubazione rotta, una guaina impermeabile deteriorata, un difetto costruttivo o un’infiltrazione dal terreno o da parti comuni dell’edificio.
Modalità: I saggi devono essere eseguiti con cautela per limitare i danni e devono essere documentati fotograficamente in ogni fase. Spesso si utilizzano tecniche specifiche come:
– Videoispezioni: Inserimento di piccole telecamere all’interno delle tubazioni di scarico o delle intercapedini per verificarne l’integrità.
– Prove di Allagamento o con Traccianti: Si utilizza acqua colorata (con coloranti atossici e lavabili) versata in punti sospetti (es. scarichi, terrazzi) per verificare dove essa riappare nell’unità immobiliare danneggiata.
La Corte di Cassazione ha sottolineato che, nell’ambito di un procedimento giudiziario, la decisione di disporre ulteriori saggi integrativi rispetto a quelli già svolti in sede di ATP rientra nel potere discrezionale del giudice di merito, il quale può ritenerli non necessari se le indagini già compiute sono considerate “idonee a accertare la causa delle infiltrazioni”.
Fase 2: La Procedura da Esperire – L’Accertamento Tecnico Preventivo (ATP)
Prima di instaurare una causa di merito, o talvolta anche in corso di causa, lo strumento processuale più efficace per “cristallizzare” la prova è l’Accertamento Tecnico Preventivo, disciplinato dall’art. 696 c.p.c.
