Si susseguono le pronunce a favore della riconduzione del contratto 4+4 a 6+6 in caso di attività di casa vacanza in forma imprenditoriale oppure di affittacamere, secondo l’orientamento che vede tali attività equiparate ad attività commerciali vere e proprie.
Dunque, anche se le iniziali parti del contratto scelgono di fissare la durata della locazione ad anni quattro, rinnovabili per la stessa durata, si tratta comunque di locazione ad uso commerciale, posto che la destinazione indicata dalle parti è alternativamente attività di casa vacanze in forma imprenditoriale oppure affittacamere, se tale situazione è dimostrabile, l’attività esercitata è assimilabile a quella alberghiera, differenziandosi dalla stessa per le sue modeste dimensioni e in quanto la fornitura di eventuali servizi è marginale rispetto a quella di un albergo.
Va considerato che la riconduzione di un contratto di locazione da uso abitativo a uso diverso per attività ricettiva dipende essenzialmente dalla natura imprenditoriale dell’attività svolta e nello specifico:
se l’attività è non imprenditoriale, il contratto può rimanere nell’alveo della locazione abitativa;
se l’attività è imprenditoriale, si applica la disciplina per l’uso diverso (L. 392/1978), con una durata di 9 anni per le attività ricettive;
a riconduzione avviene automaticamente se l’uso commerciale era concordato fin dall’inizio o per effetto dell’inerzia del locatore (art. 80 L. 392/1978) a fronte di un mutamento unilaterale del conduttore;
Il locatore può, in alternativa, chiedere la risoluzione del contratto entro 3 mesi dalla scoperta del mutamento d’uso. Diventa quindi fondamentale prestare la massima attenzione alle singole clausole contrattuali, che sono decisive per definire gli obblighi specifici delle parti, in particolare riguardo alle garanzie sull’idoneità dell’immobile e ai divieti di mutamento d’uso.
Avv. Federico Bocchini
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