Il Codice Civile pone a carico del locatore una serie di obbligazioni principali volte a garantire al conduttore il pieno e sicuro godimento del bene.
L’articolo 1575 del Codice Civile stabilisce che il locatore deve:
1. consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
2. mantenerla in stato da servire all’uso convenuto;
3. garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
Un immobile con un impianto elettrico privo di interruttore differenziale non può considerarsi in “buono stato di manutenzione”. Il “salvavita” è un componente essenziale per la sicurezza delle persone, previsto dalle normative tecniche per la prevenzione di infortuni da folgorazione. La sua assenza rende l’impianto non conforme alla normativa vigente e intrinsecamente pericoloso, violando l’obbligo del locatore di consegnare un bene idoneo e sicuro. La Corte di Cassazione ha infatti confermato che la non conformità dell’impianto elettrico alla normativa è un dato rilevante che ne determina l’inadeguatezza.
La Corte Costituzionale ha inoltre sottolineato che la disciplina degli impianti negli edifici, inclusi quelli elettrici, attiene a requisiti essenziali di sicurezza e alla tutela dell’incolumità pubblica, materie che richiedono una regolamentazione uniforme su tutto il territorio nazionale. Ciò rafforza l’idea che l’obbligo di garantire un impianto a norma non sia derogabile da pattuizioni private che possano mettere a rischio la sicurezza del conduttore.
L’articolo 1576 c.c. specifica che il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. L’installazione di un “salvavita” mancante non rientra nella piccola manutenzione, ma costituisce un intervento di adeguamento normativo e di messa in sicurezza dell’impianto, qualificabile come manutenzione straordinaria e, pertanto, di competenza esclusiva del locatore.
Il Tribunale di Palermo ha ribadito questo principio, affermando che: “l’articolo 1576 c.c. prescrive l’obbligo per il locatore di eseguire durante la locazione tutte le riparazioni necessarie, effettuate quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore. L’obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l’immobile in buono stato locativo di cui all’articolo 1576 c.c., riguarda sia la parte dell’immobile di esclusiva proprietà del locatore, sia le parti comuni dell’edificio” [Tribunale Ordinario Palermo, sez. 2, sentenza n. 2418/2021].
La problematica può essere inquadrata anche sotto la disciplina dei vizi della cosa locata, prevista dall’articolo 1578 del Codice Civile.
L’articolo 1578 c.c. dispone che se, al momento della consegna, la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo.
L’assenza dell’interruttore differenziale costituisce senza dubbio un vizio grave, in quanto:
1. Diminuisce l’idoneità all’uso: Un impianto non sicuro non permette un utilizzo normale e sereno dell’abitazione.
2. Espone a serio pericolo la salute: L’art. 1580 c.c. prevede che, se i vizi espongono a serio pericolo la salute del conduttore, quest’ultimo può ottenere la risoluzione del contratto anche se i vizi gli erano noti.
La giurisprudenza è costante nel ritenere che il locatore sia tenuto a risarcire i danni derivati da tali vizi, a meno che non provi di averli ignorati senza colpa al momento della consegna.
La responsabilità del locatore si estende anche ai danni cagionati a terzi (e, a maggior ragione, al conduttore) a causa di difetti strutturali o impiantistici. La Corte di Cassazione ha chiarito che il proprietario dell’immobile locato rimane custode delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati, e pertanto risponde dei danni da essi derivanti ai sensi dell’art. 2051 c.c. [Cass. Civ., Sez. 3, N. 30729 del 26-11-2019]. Un impianto elettrico non a norma rientra pienamente in questa categoria, configurando una responsabilità oggettiva del locatore per i danni che potrebbero derivarne.
A fronte dell’inerzia del locatore, il conduttore dispone di diversi strumenti di tutela.
1. Azione di esatto adempimento: Il conduttore può agire in giudizio per ottenere una pronuncia che condanni il locatore ad eseguire i lavori necessari per l’adeguamento dell’impianto, ovvero il “ripristino dei locali per utilizzarli secondo l’uso convenuto”.
2. Esecuzione diretta in caso di urgenza: Se le riparazioni hanno carattere di urgenza, il conduttore può eseguirle direttamente, chiedendo poi il rimborso al locatore, a condizione di avergli dato contestuale avviso. La messa in sicurezza di un impianto elettrico può essere considerata un intervento urgente. Come statuito dal Tribunale di Avellino, tale facoltà sussiste anche in caso di inerzia o divieto del locatore. Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore.
3. Risoluzione del contratto o riduzione del canone: Come previsto dall’art. 1578 c.c., il conduttore può rivolgersi al giudice per chiedere la risoluzione del contratto o una riduzione del canone di locazione proporzionale alla diminuita idoneità dell’immobile.
4. Eccezione di inadempimento e sospensione del pagamento del canone: In casi di grave inadempimento del locatore, la giurisprudenza ammette la possibilità per il conduttore di sospendere, in tutto o in parte, il pagamento del canone, in applicazione del principio di autotutela previsto dall’art. 1460 c.c. (`exceptio non adimpleti contractus`). Tuttavia, tale sospensione deve essere proporzionata all’inadempimento della controparte e operata secondo buona fede, per non rischiare di passare dalla parte della ragione a quella del torto]. Data la gravità di un impianto elettrico non sicuro, tale rimedio potrebbe essere considerato legittimo, sebbene sia sempre consigliabile procedere con cautela e preferibilmente dopo aver ottenuto un parere legale specifico.
In sintesi, la Proprietà ha l’obbligo giuridico di provvedere alla fornitura e installazione del dispositivo “salvavita” qualora questo sia assente sin dall’inizio della locazione. Tale obbligo deriva direttamente dagli artt. 1575 e 1576 del Codice Civile, che impongono al locatore di consegnare e mantenere il bene in buono stato e idoneo all’uso convenuto, garantendo la sicurezza del conduttore.
La mancanza del “salvavita” configura un vizio grave ai sensi dell’art. 1578 c.c., che espone il locatore a responsabilità e conferisce al conduttore il diritto di esperire vari rimedi, tra cui l’azione per l’adempimento, la risoluzione del contratto, la riduzione del canone e, in casi di urgenza, l’esecuzione diretta dei lavori a spese del locatore.
