Un soggetto che entra in un immobile di edilizia residenziale pubblica per tramite di dichiarazione di ospitalità, ha diritto a rimanere?
La questione della permanenza in un alloggio di Edilizia Residenziale Pubblica (ERP), gestito da un’Azienda Territoriale per l’Edilizia Residenziale (ATER), a seguito di un ingresso avvenuto tramite “dichiarazione di ospitalità”, richiede inevitabilmente un’attenta analisi della normativa specifica e della giurisprudenza consolidata in materia.
In linea generale, la mera dichiarazione di ospitalità non costituisce di per sé un titolo idoneo a garantire il diritto di rimanere stabilmente nell’immobile.
Natura dell’Assegnazione degli Alloggi ERP e Irrilevanza dell’Ospitalità come Titolo Autonomo
L’assegnazione di un alloggio di edilizia residenziale pubblica è un beneficio concesso dalla Pubblica Amministrazione, subordinato alla sussistenza di specifici requisiti soggettivi ed oggettivi, tassativamente previsti dalla legge. La detenzione di un tale alloggio è considerata legittima solo in presenza di un provvedimento formale di assegnazione, o in virtù di un subentro legalmente riconosciuto [Tribunale Ordinario Roma, sez. 6, sentenza n. 20525/2019][Tribunale Ordinario Roma, sez. 6, sentenza n. 4717/2019].
L’ospitalità, anche se formalizzata attraverso una “dichiarazione”, rappresenta una situazione di mera cortesia e tolleranza da parte dell’assegnatario, che non incide sulla titolarità del rapporto con l’ente gestore. La giurisprudenza è costante nell’affermare che: l’ospitalità o comunque il consenso da parte dell’assegnatario all’ingresso nell’immobile non costituisce valido titolo ai fini dell’assegnazione o del subentro. Allo stesso modo né il perdurare nel tempo dell’occupazione, né l’esercizio da parte dell’occupante delle prerogative del conduttore può valere a rendere legittima la stessa occupazione. [Tribunale Ordinario Roma, sez. 2, sentenza n. 7776/2021]
Pertanto, la semplice permanenza nell’alloggio, anche se prolungata e basata su una dichiarazione di ospitalità, non trasforma l’ospite in un legittimo detentore nei confronti dell’ATER.
La Cassazione ha chiarito che la detenzione per ragioni di ospitalità è precaria e non conferisce una posizione giuridica tutelabile autonomamente ai fini del possesso o della detenzione qualificata [Cass. Civ., Sez. 2, N. 14979 del 28-05-2021].
Il Subentro nell’Assegnazione: Condizioni e Limiti
Il diritto a permanere nell’alloggio ATER, in assenza di un’assegnazione diretta, può derivare unicamente dall’istituto del subentro, che è rigorosamente disciplinato dalla normativa di settore (spesso leggi regionali),
Il subentro è generalmente ammesso solo in favore di specifici soggetti facenti parte del nucleo familiare dell’originario assegnatario.
Le sentenze del Tribunale Ordinario di Roma sono esplicite al riguardo:
L’art. 12 [L.R. Lazio 12/1999] in particolare, nel disciplinare le vicende successorie del rapporto di assegnazione, non contempla la possibilità di subentro da parte di soggetti estranei al nucleo familiare originario dell’assegnatario di cui all’art. 11 comma 5 o a quello ampliato di cui al comma 4. [Tribunale Ordinario Roma, sez. 6, sentenza n. 20525/2019][Tribunale Ordinario Roma, sez. 6, sentenza n. 4717/2019]
Anche la Corte di Cassazione ha confermato tale orientamento, negando il diritto al subentro a un nipote che, pur avendo coabitato con il nonno assegnatario per prestargli assistenza, era considerato estraneo al nucleo familiare originario e non aveva seguito le corrette procedure per l’ampliamento [Cass. Civ., Sez. 3, N. 22781 del 20-07-2022].
Ampliamento del Nucleo Familiare: Procedure e Comunicazioni
L’eventuale ingresso di un nuovo soggetto nel nucleo familiare dell’assegnatario, che potrebbe potenzialmente dare diritto al subentro in futuro, deve seguire una specifica procedura di ampliamento del nucleo familiare. Tale procedura richiede una comunicazione formale all’ente gestore (ATER), il quale ha il compito di verificare la sussistenza dei requisiti e l’assenza di cause di decadenza dall’assegnazione.
La giurisprudenza sottolinea l’importanza di tale adempimento, considerato che:…l’ingresso nel nucleo familiare dell’assegnatario di uno dei soggetti indicati nell’art. 12, comma 4, della L.R. Lazio n.12 del 1999 deve essere immediatamente comunicato, ai sensi del successivo comma 5, all’ente gestore, affinché quest’ultimo possa verificare, nei successivi tre mesi, che, a seguito dell’ampliamento, non sussistano cause di decadenza dall’assegnazione; ne consegue che, in caso di mancata comunicazione, come in quello – normativamente previsto – di comunicazione non veritiera, tale ampliamento non produce effetti ai fini dell’eventuale subentro all’assegnatario medesimo nel rapporto locatizio” (Cass. Sez. 3^, Ord. 20.12.2019 n.34161).” [Tribunale Ordinario Roma, sez. 2, sentenza n. 7776/2021]
Una semplice dichiarazione di ospitalità non equivale alla formale richiesta e autorizzazione all’ampliamento del nucleo familiare.
Irrilevanza della Mera Coabitazione o del Pagamento di Oneri
La giurisprudenza è ferma nel ritenere che né la mera coabitazione, anche se prolungata nel tempo, né l’eventuale pagamento di canoni o oneri accessori da parte dell’ospite, possano sanare una situazione di occupazione priva di titolo formale [Tribunale Ordinario Roma, sez. 2, sentenza n. 7776/2021][Cass. Civ., Sez. 3, N. 33773 del 19-12-2019]
Anche la Cassazione ha sancito che: “il godimento di fatto dell’immobile, ancorché accompagnato dalla corresponsione del canone, non costituisce di per sé titolo idoneo ad estinguere il diritto dell’assegnatario…” [Cass. Civ., Sez. 3, N. 33773 del 19-12-2019]
La “Dichiarazione di Ospitalità” in Altri Contesti
È opportuno notare che la “dichiarazione di ospitalità” può assumere rilevanza in altri contesti amministrativi. Ad esempio, una recente sentenza della Cassazione, in materia di protezione internazionale, ha indicato che: …la sola “dichiarazione di ospitalità” prodotta, essendo presupponente al fine della presentazione della domanda di protezione e/o richiesta di asilo, sarebbe stata sufficiente per far scattare l’obbligo da parte della Questura di accettazione della richiesta di registrazione, invece di disporne l’espulsione… [Cass. Civ., Sez. 1, N. 9786 del 14-04-2025]
Tuttavia, tale rilevanza in contesti specifici (come quello della protezione internazionale o per adempimenti di pubblica sicurezza) non si traduce automaticamente in un diritto soggettivo alla permanenza in un alloggio di edilizia residenziale pubblica, la cui disciplina è autonoma e speciale.
Distinzione tra Ospitalità e Sublocazione/Comodato
Sebbene alcune sentenze riconoscano la liceità dell’ospitalità, distinguendola dalla sublocazione e considerandola espressione di doveri di solidarietà, ciò attiene principalmente ai rapporti di locazione privatistici [Tribunale Ordinario Latina, sez. 2, sentenza n. 260/2020][Tribunale Di Como, Sentenza n.1009 del 17 Settembre 2024]. Nel contesto dell’ERP, il divieto di sublocazione è generalmente stringente e l’ospitalità, sebbene non vietata in sé (entro certi limiti e senza alterare la composizione del nucleo familiare autorizzato), non può evolvere in un diritto di permanenza stabile per l’ospite, aggirando le procedure di assegnazione e subentro.
Per questo motivo, concludendo l’iter descrittivo fino ad ora sviluppato, una persona entrata in un alloggio ATER tramite una “dichiarazione di ospitalità” non acquisisce, per questo solo fatto, un diritto a rimanervi stabilmente.
Il diritto alla permanenza è strettamente legato al possesso di un titolo formale, quale un provvedimento di assegnazione a proprio nome o un provvedimento di subentro rilasciato dall’ATER.
Per poter aspirare a un diritto di permanenza, l’ospite dovrebbe:
Verificare se sussistono le condizioni per un subentro legale, ossia se rientra nelle categorie di familiari previste dalla normativa regionale applicabile e se l’assegnatario originario non fa più parte del nucleo o è deceduto.
Accertare se, durante la permanenza dell’assegnatario originario, sia stata regolarmente avviata e conclusa con esito positivo una procedura di ampliamento del nucleo familiare che lo includesse, con formale comunicazione e accettazione da parte dell’ATER.
In assenza di tali presupposti, la permanenza dell’ospite, una volta cessata la disponibilità dell’assegnatario originario (ad esempio per decesso, trasferimento o decadenza), è generalmente considerata sine titulo dall’ente gestore, con conseguente possibilità di avvio di procedure per il rilascio dell’immobile. La mera dichiarazione di ospitalità, pur avendo una sua funzione dichiarativa e di comunicazione, non è sufficiente a radicare un diritto soggettivo all’alloggio ERP.
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