Si può configurare una delega implicita fra coniugi comproprietari di immobili per una assemblea condominiale? Sarebbe valida?
La questione della validità della delega implicita tra coniugi comproprietari di un immobile ai fini della partecipazione all’assemblea condominiale è un tema ricorrente nella giurisprudenza, che ha cercato di bilanciare l’esigenza di garantire la corretta informazione di tutti gli aventi diritto con la realtà dei rapporti familiari, in particolare tra coniugi conviventi.
Il punto di partenza fondamentale, ribadito costantemente dalla giurisprudenza, è che ai fini della validità delle delibere assembleari è necessario che tutti gli aventi diritto a partecipare all’assemblea siano stati regolarmente convocati [Tribunale Ordinario Latina, sez. 2, sentenza n. 1463/2023].
Nel caso di unità immobiliari in comproprietà, ciò significa che l’avviso di convocazione deve essere inviato a ciascuno dei comproprietari individualmente [Cass. Civ., Sez. 2, N. 19435 del 08-07-2021].
L’amministratore ha il dovere di usare la diligenza necessaria per identificare i veri proprietari e inviare loro l’avviso, prevalendo il principio della pubblicità immobiliare e dell’effettività su ogni apparenza di titolarità [Cass. Civ., Sez. 2, N. 31826 del 27-10-2022].
La mancata convocazione anche di uno solo dei comproprietari costituisce un vizio che può portare all’annullamento della delibera assembleare ai sensi dell’articolo 1137 del codice civile [Corte di Appello di Perugia, Sentenza n.23 del 11 gennaio 2024][Tribunale Di Milano, Sentenza n.695 del 27 Gennaio 2025].
Nonostante la necessità della convocazione individuale, l’articolo 67, comma 2, delle disposizioni per l’attuazione del codice civile stabilisce che qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati [Corte Di Appello Di Napoli, Sentenza n.995 del 28 Febbraio 2025][Corte di Appello di Perugia, Sentenza n.23 del 11 gennaio 2024].
Questa norma, anche nella sua formulazione antecedente alla riforma del 2012, è stata interpretata come espressione di un principio generale secondo cui i comproprietari devono nominare un rappresentante che esprima un voto e una volontà unica [Cass. Civ., Sez. 6, N. 15705 del 23-07-2020].
Gli eventuali contrasti tra i comproprietari sull’assemblea condominiale vanno risolti all’interno del gruppo.
La giurisprudenza ha affrontato il caso specifico in cui i comproprietari sono coniugi che vivono nella stessa abitazione. In questa situazione, l’esigenza che tutti i comproprietari siano preventivamente informati della convocazione dell’assemblea condominiale può ritenersi soddisfatta anche quando l’avviso sia inviato a uno solo di essi, purché si abbia ragionevole certezza di ritenere che anche l’altro comproprietario sia stato reso edotto* [Tribunale Ordinario Latina, sez. 2, sentenza n. 1463/2023]. Non si richiedono particolari formalità per ritenere validamente rappresentato un comproprietario da un altro, essendo sufficiente che risulti provato, anche tramite circostanze presuntive, che il comproprietario che ha ricevuto l’avviso abbia informato l’altro della convocazione.
In particolare, nel caso di coniugi comproprietari di un appartamento, conviventi in pieno accordo e senza contrasto di interessi, è stato ritenuto presumibile che l’invito notificato a uno di essi per l’assemblea condominiale fosse stato portato a conoscenza anche dell’altro.
Questa presunzione si basa sulla comunanza di vita e di interessi tipica del rapporto coniugale e della convivenza.
Tuttavia, è fondamentale sottolineare che questa “delega implicita” o, più correttamente, questa *presunzione di conoscenza della convocazione* da parte del comproprietario non direttamente destinatario dell’avviso, non esonera il condominio (o chi agisce in giudizio) dal fornire la prova che l’altro comproprietario sia stato effettivamente reso edotto della convocazione. L’onere della prova ricade sul condominio [Tribunale Di Milano, Sentenza n.695 del 27 Gennaio 2025].
La semplice partecipazione di uno dei comproprietari all’assemblea, direttamente o tramite un delegato, non sana automaticamente il difetto di convocazione dell’altro comproprietario [Corte Di Appello Di Torino, Sentenza n.231 del 12 Marzo 2025].
Una cosa è la prova della conoscenza della convocazione da parte di tutti i comproprietari, altra cosa è la delega formale per la partecipazione e il voto in assemblea. L’articolo 67, comma 1, delle disposizioni per l’attuazione del codice civile (nel testo vigente a seguito della riforma del 2012) richiede la forma scritta per la delega [Corte d’Appello Venezia, sez. S2, sentenza n. 1846/2022] (sebbene le fonti fornite non citino esplicitamente il comma 1 post-riforma, la necessità della forma scritta è un dato normativo noto e richiamato implicitamente dalle fonti che parlano del regime pre-riforma. Prima della riforma, la delega poteva essere conferita anche verbalmente, e la prova poteva essere fornita con ogni mezzo, incluse le presunzioni [Corte d’Appello Venezia, sez. S2, sentenza n. 1846/2022].
Nel caso di comproprietari, una volta che tutti sono stati informati dell’assemblea, essi devono designare il loro rappresentante unico. Questa designazione, pur non richiedendo particolari formalità una volta provata la conoscenza della convocazione, si traduce di fatto in un rapporto di mandato tra i comproprietari e il rappresentante designato (che può essere uno di loro o un terzo). Questo rappresentante esprimerà un voto unico per l’unità immobiliare.
Indipendentemente da chi abbia partecipato all’assemblea o sia stato formalmente delegato, tutti i comproprietari pro indiviso dell’unità immobiliare mantengono il potere individuale di impugnare le deliberazioni assembleari ove sussistano le condizioni di cui all’articolo 1137 c.c. [Cass. Civ., Sez. 2, N. 19435 del 08-07-2021][Corte Di Appello Di Torino, Sentenza n.231 del 12 Marzo 2025][Tribunale Di Milano, Sentenza n.695 del 27 Gennaio 2025]. Questo diritto spetta a ciascun comproprietario, anche a quelli che non hanno ricevuto direttamente l’avviso di convocazione (se il condominio non prova che ne erano comunque a conoscenza) [Corte di Appello di Perugia, Sentenza n.23 del 11 gennaio 2024][Tribunale Di Milano, Sentenza n.695 del 27 Gennaio 2025], e anche ai coniugi in regime di comunione legale, in forza dell’articolo 180 c.c., che attribuisce a ciascuno la legittimazione ad esperire azioni relative all’amministrazione dei beni comuni, incluse le impugnazioni delle delibere condominiali pregiudizievoli [Cass. Civ., Sez. 2, N. 27772 del 02-10-2023].
Tuttavia, un condomino regolarmente convocato non può far valere il vizio della delibera derivante dall’omessa convocazione di un altro condomino o soggetto legittimato (diverso dai comproprietari della sua stessa unità immobiliare). La legittimazione a far valere il difetto di convocazione spetta unicamente al soggetto pretermesso [Cass. Civ., Sez. 2, N. 29070 del 19-10-2023]. Nel caso di comproprietari, il difetto di convocazione di uno solo di essi legittima *quel* comproprietario (e potenzialmente anche gli altri comproprietari della stessa unità, data la comunanza di interessi e la legittimazione individuale a tutela del bene comune ad impugnare la delibera.
In sintesi, la nozione di “delega implicita” tra coniugi comproprietari per l’assemblea condominiale non si configura come una vera e propria delega automatica del potere di voto senza necessità di informazione. Si tratta piuttosto di una presunzione, basata sulla convivenza e sulla comunanza di interessi, che il coniuge che ha ricevuto l’avviso di convocazione abbia informato l’altro. Questa presunzione, se non superata da prova contraria, può valere a soddisfare il requisito della convocazione individuale di tutti i comproprietari, che rimane un presupposto fondamentale per la validità dell’assemblea.
Pertanto:
1. Tutti i comproprietari, inclusi i coniugi, devono essere individualmente convocati all’assemblea ;
2. La mancata convocazione di uno dei comproprietari rende la delibera annullabile;
3. Nel caso di coniugi conviventi, la notifica a uno solo può essere sufficiente se il condominio prova (anche tramite presunzioni) che l’altro coniuge è stato comunque informato della convocazione.
La presunzione opera in presenza di circostanze che facciano ritenere verosimile che l’informazione sia stata trasmessa, come la convivenza in accordo;
4. Una volta che tutti sono informati, i comproprietari hanno diritto a un solo rappresentante in assemblea, che esprime un voto unico. La designazione di questo rappresentante non richiede particolari formalità una volta provata la conoscenza della convocazione;
5. La partecipazione di uno dei comproprietari (o di un suo delegato) non sana il difetto di convocazione dell’altro comproprietario;
6. Ogni singolo comproprietario, anche se non direttamente convocato (salvo prova della conoscenza) o non presente in assemblea, conserva il diritto di impugnare la delibera assembleare per vizi di legittimità, inclusa l’omessa convocazione.
In conclusione, non esiste una delega di voto “implicita” automatica tra coniugi comproprietari. Esiste la possibilità che la prova della convocazione di tutti i comproprietari sia fornita anche dimostrando che il comproprietario non direttamente destinatario dell’avviso ne sia venuto a conoscenza, e per i coniugi conviventi questa conoscenza può essere presunta in determinate circostanze, ma l’onere di provare tale conoscenza ricade sul condominio.
