La Corte di Cassazione è intervenuta nuovamente, dopo un anno esatto, sull’annosa questione della possibilità di fruire della cedolare secca per il locatore che stipuli un contratto di locazione ad uso abitativo con un conduttore non persona fisica.
Dopo la prima Sentenza n. 12395 del 7 Maggio 2024, la Sez. Tributaria della Suprema Corte consolida l’orientamento con altre due sentenze del 7 Maggio 2025: la n. 12076 e la n. 12079.
Con la n. 12076 la Corte rigetta il Ricorso dell’Agenzia delle Entrate avverso una sentenza della CTR Lazio, dopo che l’Agenzia era risultata soccombente anche in I grado. Il tema riguarda una locazione abitativa stipulata da una persona fisica con un conduttore avente natura di Fondazione, nella quale il locatore aveva ritenuto (e a ragione) la spettanza ad esso dell’opzione per la Cedolare, cosa questa contestata dall’Agenzia, la quale sul punto soccombe quindi in tutti e tre i gradi di giudizio. Stante il fatto che il contribuente non si era costituito in giudizio, la Corte non ha condannato la soccombente alle spese.
Con la sentenza 12079 i giudici di legittimità hanno trattato il caso, analogo al precedente, in cui la locazione aveva lo scopo di destinare l’immobile ad abitazione dell’amministratore delegato della società conduttrice.
Qui la storia dei gradi precedenti era stata meno lineare della precedente.
Precisamente, l’Agenzia delle Entrate di Firenze aveva emesso avvisi di accertamento per le annualità 2015 e 2016, contestando l’assenza dei requisiti per fruire dell’opzione cedolare secca per il contratto fra le parti.
In primo grado la CTP fiorentina aveva rigettato il ricorso riguardante l’Avviso di Accertamento riguardante l’anno 2015, mentre, diversamente, aveva accolto quello inerente l’anno 2016.
Entrambe le parti, contribuente ed Agenzia delle entrate, avevano impugnato i relativi provvedimenti che li avevano visti soccombere, presso la CGT di II grado, la quale aveva dapprima riunito i due procedimenti e, successivamente, accolto solamente l’Appello dell’Amministrazione finanziaria, rigettando l’appello del contribuente.
Avverso tale sentenza veniva proposto Ricorso per Cassazione, dove il contribuente deduceva la violazione e la falsa applicazione dell’art. 3 D. Lgs. 23/2011, in relazione all’art. 360 C.p.c. co. 1.
Il contribuente, nella fattispecie, aveva evidenziato la sussistenza delle condizioni per usufruire della cedolare secca, in quanto egli, nel concedere l’immobile in locazione, non aveva agito nell’esercizio di un’attività professionale o di impresa. Difatti, sempre secondo l’eccezione proposta dal ricorrente, l’art. 3 suddetto si riferiva esclusivamente al locatore, e non anche al conduttore, che quindi ben poteva essere soggetto imprenditoriale, purché l’oggetto del contratto fosse sempre una locazione abitativa.
Alla luce delle censure del Contribuente, la Corte riteneva fondato il motivo. Il Giudice di legittimità evidenzia, inoltre, che il principio era già stato affermato, motivo per il quale si ritiene di dovergli dare continuità.
La Cassazione conferma nuovamente che il locatore può optare per il regime della cedolare secca anche nell’ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell’esercizio della sua attività professionale, considerato che l’art. 3 del D. Lgs. 23/2011 fa riferimento esclusivamente alla locazione abitativa in cui è il locatore stesso che si trovi a locare nell’esercizio di impresa, arte o professione.
La norma non lascia spazi ad interpretazione su una paventata impossibilità per il locatore di esercitare l’opzione per la cedolare secca con imprenditore/professionista come conduttore.
Ne consegue, nel caso di specie e trattandosi di locazione di immobile destinato ad uso abitativo dell’amministratore della società, la regolarità della scelta di assoggettare il contratto di locazione a cedolare secca.
L’Agenzia delle Entrate, in questo caso, è stata anche condannata alla refusione delle spese di lite.
Da ultimo, preme precisare che i Contratti oggetto delle tre sentenze della Cassazione citate (quella del 7/5/2024 e quelle del 7/5/2025) non sono Contratti ad Uso Foresteria (come riportato, al contrario, da vari commentatori), bensì Contratti di Locazione abitativa normati dalla L. 431/98.
Si ricorda infatti che i Contratti ad Uso Foresteria non prevedono l’individuazione di persone fisiche predeterminate che faranno uso abitativo dell’immobile locato, bensì lasciano a decisioni successive (anche multiple) del conduttore quale debba essere l’utilizzo effettivo dell’immobile, oggetto infatti, nella pratica, di turnazioni da parte di alloggianti aventi anche caratteristiche diverse tra loro (clienti, dirigenti, ospiti, squadre di operai per cantieri lontani dalla sede legale dell’impresa, ecc.) e non sono regolati dalla L. 431/98, bensì “completamente liberi” e regolati dal solo Codice Civile.
Ci auguriamo di non dover aspettare il 7 Maggio 2026 per leggere ulteriori sentenze di pari oggetto.
Auspichiamo che questi ulteriori due provvedimenti, di identico contenuto, possano essere considerati, da parte dell’Amministrazione finanziaria, quel “consolidamento giurisprudenziale” richiesto e considerato idoneo ad evitare ai contribuenti di dover agire in giudizio per veder riconosciuto il proprio diritto ad optare per la cedolare secca.
Ci attendiamo, pertanto, che la piattaforma RLI venga adeguata dalla SOGEI in tempi rapidi.
Dott. Eugenio Romey – Avv. Federico Bocchini
