Interessante provvedimento in un giudizio patrocinato dal nostro Studio legale su uno degli aspetti meno esplorati, ma di rilevante interesse pratico e giuridico riguarda l’obbligo del conduttore di permettere l’accesso all’immobile al locatore o a terzi, in particolare nei casi in cui il bene venga posto in vendita durante la vigenza del contratto.
La questione è stata recentemente oggetto di un intervento da parte del Tribunale di Roma che, con l’ordinanza cautelare n. 5200/2025, ha confermato la sussistenza del diritto del proprietario ad accedere all’immobile locato, anche quando tale previsione non sia stata specificamente concordata dalle parti.
Nella fattispecie posta all’attenzione del Giudice capitolino, a fronte della reiterata opposizione del conduttore a qualsiasi accesso all’immobile, il locatore aveva avviato un procedimento volto ad ottenere un provvedimento che imponesse al conduttore di consentire le visite settimanali all’immobile da parte di potenziali acquirenti.
Il Tribunale ha accolto la domanda cautelare con ordinanza motivata sull’interpretazione sistematica e funzionale degli obblighi contrattuali derivanti dal rapporto di locazione.
In particolare, il Giudice ha ritenuto che l’ostinato rifiuto del conduttore di permettere le visite fosse contrario ai principi di correttezza e buona fede nell’esecuzione del contratto sanciti dall’art. 1375 c.c., compromettendo ingiustamente l’interesse del locatore alla disposizione del bene.
In altri termini, anche in assenza di una previsione specifica, può ritenersi che l’obbligo di collaborazione da parte del conduttore discenda direttamente dalla struttura sinallagmatica del contratto e dal dovere generale di lealtà contrattuale.
Si è, dunque, operato un bilanciamento tra le esigenze abitative del conduttore, che non vengono irragionevolmente sacrificate dato che le visite sono contingentate ed il diritto del locatore a procedere alla vendita, il che presuppone, necessariamente, la possibilità di far visionare l’immobile a terzi.
Il provvedimento assume particolare rilievo poiché cristallizza, seppure in sede cautelare, l’obbligo per il conduttore di garantire l’accesso all’immobile, offrendo così una tutela concreta ed equilibrata ad una problematica che insorge frequentemente nei rapporti locatizi e rammentando la primaria rilevanza della buona fede integrativa nell’esecuzione del contratto.
In definitiva, la vicenda si pone come un’occasione per rilevare come la previsione di clausole contrattuali ad hoc che disciplinino gli aspetti secondari del rapporto di locazione sia non solo opportuna, ma auspicabile in un’ottica di prevenzione del contenzioso.
Federico Bocchini
Matteo Di Battista
